北京市大兴区人民政府关于定向安置住房建设情况的报告

--2011年5月20日在大兴区第三届人大常委会第三十次会议上

大兴区住房和城乡建设委员会主任  刘振宝

主任、各位副主任、各位委员：

    受区政府委托，我将大兴区定向安置住房建设情况报告如下，请审议：

    一、基本情况

    截止到2010年底，全区共拆迁121个村，拆迁面积168万平方米，涉及3.7万户、近10万人。全区共有28个定向安置房项目，共建设定向安置房760万余平方米、88400套（详见附件1）。其中，已建成项目10个、117万余平方米、13000余套；在建项目11个、456万余平方米、近53000套；未开工项目7个、188万平方米、22500余套。目前，已全部完成回迁安置的有32个村，部分人员回迁安置的17个村。总共回迁安置1.1万户、3.1万人，现有2.6万户、6.9万人在外周转。

    2011年定向安置房计划供地4块，包括北臧村居住及配套项目、瀛海西区组团、旧宫绿隔二期和榆垡组团项目；2011年新开工和计划开工项目共5个，包括瀛海西区项目、旧宫庑殿项目、罗奇营二期、海户新村0601项目和四五六街项目。2011年预计可完工项目5个，包括大兴枣园站项目、旧宫东站项目、孙村组团项目、西红门定向安置住房和亦庄38号地。

    二、主要工作

    定向安置住房建设工作是群众关心、舆论关注的一个焦点问题，抓好定向安置住房建设工作，事关全区发展大局，事关全区社会稳定，事关政府形象和声誉。为做好定向安置住房建设工作，我们始终坚持以科学发展观为统领，以促进社会和谐、稳定为宗旨，以维护搬迁群众利益为出发点，按照政府主导、市场运作和公开、公正、公平的原则，加大工作力度，层层落实责任，把定向安置住房建设作为一项民心工程和良心工程抓紧抓实。

    2010年我区成立了由李长友区长任组长，邵恒副区长、开发区管委会贲勇副主任任副组长的住房保障工作领导小组，负责全区定向安置住房建设、分配、使用、管理工作。领导小组同建设单位、镇政府签订定向安置住房建设项目《目标责任书》，层层落实责任，并将其作为一项常效管理机制，做到每开工一个，签订一个。

    同时，区政府职能部门专门成立定向安置住房监管小组，按照《中华人民共和国住房和城乡建设部5号令》等相关文件要求，重点对工程实体质量、工程质量责任主体的质量行为进行抽查、抽测，特别是加强了对涉及结构安全和使用功能的基槽、基础、主体结构和竣工验收四个关键部位的把关。

    各镇（街道）、实施主体成立相应组织机构，明确专门部门和人员，全力支持和配合区住房保障工作领导小组工作。

    （一）重规划，保证起点高标准

    打造定向安置住房精品工程，区政府按照不低于同区域普通商品房建设标准的原则，主要抓好了四个方面：一是选好地段，在选址上，本着方便群众生产生活的原则，在拆迁区域内选择最好、最合适的地块。二是科学设计，定向安置房的户型、格局、采光等方面设计合理，并充分征求行业、属地和群众意见。三是高标准装修，从群众利益出发，出台了《大兴区定向安置住房工程装修标准》，规定了定向安置住房装修的基本要求，只许高不许低。

    为保证规划原则的落实，李长友区长先后主持召开了三次专题会议，对定向安置住房项目的规划设计方案一一进行审定，凡是不符合标准的，一律重新报批。如旧宫庑殿项目、罗奇营二期项目。充分发挥大兴区建筑艺术委员会的作用，在规划部门对定向安置住房设计方案进行技术审核后，进一步听取专家意见，确保定向安置住房高标准、高品质。

    （二）抓建设，保证过程高水平

    为加强定向安置住房建设和管理，大兴区在全市第一个出台了《关于加强全区定向安置住房建设和管理的意见》、《大兴区政策性住房质量监督管理办法》和《大兴区定向安置住房工程装修标准》，既明确了指导思想、组织领导及工作职责，又规定了工程建设监督、监理和应达到的装修、使用标准，还提出了定向安置住房资格审核的程序、工作要求等。

    为保障定向安置住房建设“质量、标准、进度”三落实，区政府先后建立了建设管理考核机制、党政部门督查机制和公众参与监督机制。

    建设管理考核机制要求凡参与定向安置住房建设和管理的设计、施工、监理、材料供应、物业管理等单位，都要纳入政策性住房建设、管理考核范畴，对出现严重问题的，一律列入企业“黑名单”，严格限制其在大兴区行政区域内进行建筑、物业管理行业招投标。

    党政部门督查机制要求由区住房保障工作领导小组办公室对定向安置住房项目建设进行督导，加强对工程建设进度、回迁安置、资金使用、后期管理等情况的监督检查；区财政局负责对定向安置住房建设资金的使用情况进行监管；区审计局负责对定向安置住房建设资金的来源、使用、管理情况进行监督并全程跟踪审计，确保资金管理不出问题。各级纪检监察机关切实加强对定向安置住房建设、配售和管理全过程的监督检查。对在监督检查中发现的工作不落实、措施不到位的部门和单位，通报批评,限期整改,并视情况追究有关领导责任。有关部门工作人员在拆迁安置家庭资格审核和定向安置住房建设、配售、管理过程中，玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法追究行政责任；构成犯罪的，移交司法机关依法追究刑事责任。

    公众参与监督机制通过举办“工地开放日”活动，让业主参与到建设过程中，使业主零距离了解项目进展情况和参观工程实体质量，进一步了解工程的设计、施工、验收等细节，增强公众对工程质量的信任。同时，给业主和工程建设单位建立一个双方直接沟通的平台，使业主对住房质量的诉求提前得到解决。目前，采育和瀛海定向安置房项目已经多次举办“工地开放日”活动，取得了非常好的效果。同时，以具体的政策和健全的机制为依托，我们在定向安置住房建设过程中，主要把好以下“三关”：

    一是把好参建主体入口关。提高定向安置住房项目的准入门槛，在项目招投标时，选择有资质、实力强、负责任的公司。根据定向安置住房工程的类型、规模和特点，由区行政主管部门对参与投标企业的资质等级进行严格限定，由市评标专家组对符合参与投标条件的承包企业进行考核，查对施工、监理企业的《营业执照》及《建筑业企业资质证书》，了解其实际的建设业绩、人员素质、管理水平、资金情况、技术装备等，最终选择出各方面能力突出的施工、监理企业对工程进行建设和监理。通过严格限定准入标准，严格招投标审查，切实把好了定向安置住房建设项目参建主体入口关。

    二是把好工程质量监督关。主要从建筑材料、参建各方质量行为、违法违规行为的处理三个方面对全区定向安置住房工程进行质量监督。

    在对建筑材料的监督上，要求参建各方对涉及工程结构安全及使用功能的建筑材料、构配件，做好进场记录，并按照相关规范要求对主要建筑材料进行取样复试，凡试验报告不合格的，一律责令退场，绝不姑息。同时，强化过程监督，在工程施工过程中对结构混凝土强度进行抽测，做到防患于未然，凡发现抽测数据不合格的，发现一起，纠正一起，避免造成更大的损失。2010年旧宫三角地保障房工程，在主体结构施工到5-9层时，被质量监督部门及时发现了混凝土质量问题。为确保工程质量，让老百姓住上放心房，该项目已被拆除重建，排除了一项重大质量隐患。目前，区建设主管部门已经实现了与各大检测机构的数据联网，能够在第一时间掌握各工程建筑材料、混凝土强度等试验报告数据，为全区定向安置住房工程建设的监管提供了有效手段。

    在对工程建设单位的监督上，要求其严格按照相关文件规定，对参建各方质量管理人员的资格、数量进行审核。在正常质量体系运行外，把好源头关，特别是在主要建筑材料选择、考察、入场、检验等的控制上下工夫。施工图设计文件未经强审的，不得使用，确保图纸文件合格、适用。

    在对工程施工、监理单位的监督上，要求施工单位制定切实可行的施工方案，精心组织施工，加强现场质量管理，实行工程质量月报制度。要求监理单位切实履行监理职责，对工程质量严格把关，工程的监管情况要及时上报，实行监理周报制度。由区建设主管部门对各工程建设情况进行分析，并对施工现场进行质量抽查，凡实际情况与汇报内容不符的，一经发现，严惩不贷。

    在对工程违法违规行为的处理上，本着公平、公正、严格执法的宗旨，对监督检查过程中发现的违法违规行为一律严肃处理。比如为打击偷工减料、伪造试验数据等违法违规行为，区政府专门拨付资金，委托具有相应资质的第三方检测机构，对涉及定向安置住房结构安全及使用功能的主要建筑材料进行抽测，既防患于未然，又对偷工减料、伪造实验数据等侥幸心理起到了震慑作用。此外，我们定期对全区定向安置住房工程处罚情况及评比情况进行通报，以提高参建各方质量意识和管理水平，达到打击违法违规行为的目的。2010年至今，我区共召开定向安置住房工程建设联席会议5次，检查在施工程176次，出动人数528人次，发出《工程质量监督抽查记录表》176份，处理定向安置住房工程建设违法违规行为12起，罚款金额达21万元。

    三是把好建设工程验收关。先由建设单位组织业主代表对定向安置住房工程质量进行提前验收，听取业主代表合理的意见和建议，积极配合整改。在取得业主代表签字认可后，方可进入正式竣工验收阶段，由区行政主管部门按照《住宅工程质量分户验收指导手册》及相关标准和规范要求，对工程建设、施工、监理、设计、勘察等相关单位的竣工验收程序、质量责任落实、工程实体质量、分户验收等情况进行监督。建设单位对竣工验收过程中提出的质量问题组织相关单位再次整改落实，直到工程符合竣工验收条件为止。

    定向安置住房居住小区建设项目全部竣工，并通过单项工程验收后，按照《北京市大兴区居民小区综合验收办法》，由区住建委组织协调市政管委、教委、规划、国土、公安分局、水务局、卫生局、环保局、民政局、园林中心和街道办事处、有关镇政府及供电、邮政、电信、消防、商业、人防等相关部门，依据相关的法律、法规，在规定的时限内，对分管的内容进行检查、综合验收及交接，并出具证明材料。通过各项措施确保定向安置住房的位置、质量、配套、风格、绿化等都不低于同区域普通商品房标准。

    （三）善管理，保证措施高效能

    为进一步加强后续管理，真正提高定向安置住房的品质，确保回迁群众住上满意房、放心房、舒心房，我们不断探索、创新工作模式。

    一是建立信息平台，实现定向安置住房网络化、信息化管理。定向安置住房项目管理涉及的部门多、环节多、流程多，全面掌控建设施工、手续办理、房屋安置、资金投入、剩余房源调剂和涉及到的单位主要负责人员等情况是定向安置住房管理中的重点和难点。我们创新工作思路，开发了保障性住房信息管理系统，实现了定向安置住房项目管理的信息化、科学化，达到了数据查询、统计的及时性和准确性，做到了对定向安置项目建设主体、相关单位、主要人员、电子楼盘、配售管理、手续办理、工程质量及进度情况的全面掌控。

    二是整合富余资源，建立被拆迁农民富余安置房托管模式。随着城乡一体化进程的不断加快，大量农民拆迁上楼，进入社区。在村民向市民的转变过程中，如何保障拆迁村农民的长远利益、加强定向安置住房小区的服务管理，已成为现实问题。目前，我区积极探索被拆迁农民富余安置房托管模式，遵循政府主导、群众自愿、市场运作、服务为先的原则，以代理租赁制形式，委托代管被拆迁农民富余安置房，与公租房等保障性住房建立互动机制。通过建立委托代管模式，使被拆迁村域的回迁富余安置房得到集中利用，被拆迁农民的长期收益得到保障，并为我区公共租赁住房事业的发展提供了后备房源，净化了社区治安环境，维护了回迁社区的整体形象，进一步提高了我区社会服务科学化、规范化、制度化的管理水平，同时对全区的出租房屋市场也起到了一定的规范作用。

    我区以黄村镇小营村定向安置住房小区为试点，对拆迁村富余安置房进行集中托管，统一出租，与产业园区企业对接，进行房屋租赁，解决了产业园区职工住房困难，为企业提供了便利。通过试点，进一步深化了“四有”工作机制，切实发挥了社会效益。目前，相关部门正在拟定《北京市大兴区政府关于委托代管被拆迁农民富余安置房实施意见》，下一步将在全区范围内推广。

    三是优化定向安置住房保修服务管理方式。建设单位是工程保修服务管理的第一责任人，房屋交付使用后六个月内，建设单位要组织施工单位和物业单位建立专门保修服务组织，明确各单位职责，并在小区显著部位公示保修服务机构办公地点、保修处理程序、联系人和联系电话，以优质服务解决回迁居民入住遇到的问题和困难，让居民入住的舒心、开心。

    四是完善定向安置住房物业管理。严格按照北京市《新建物业项目交接查验标准》对所有物业公用部位、公用设备、公用设施进行交接查验，保证所有配套设施按照规划、设计标准建设到位。加强对定向安置住房物业管理公司的指导，要求其做好物业服务项目收支情况报告的公示、公开，真正达到物业公司、居委会、业主之间的相互沟通、和谐共管。加大对定向安置住房物业管理公司的培训力度，规范物业管理活动、提高物业服务质量。邀请由博士、专家组成的讲师团，针对《北京市物业管理办法》以及《北京市业主决定共同事项公共决策平台》、《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则》等配套文件进行讲解，先后参加培训的物业公司经理、项目经理达300人次。

    三、存在问题

    经过几年的摸索，大兴区定向安置住房建设和管理工作取得了一定成效，但是与建设宜居宜业和谐新大兴的目标相比，与人民群众日益提高的愿望相比，还存在一些问题和不足。

    (一)规划设计尚需优化,配套设施相对滞后

    定向安置住房小区从户型结构、外观设计、绿化美化、风格特点等方面还不尽人意，小区的配套设施如医疗、教育、文体活动场所还不够完善，居委会、派出所、邮政、电信等机构的设立还相对滞后，没有完全达到同步规划、同步施工、同步交付使用的要求。这些都给回迁居民的生活带来很大的不便，在老百姓的心理上形成定向安置住房低于普通商品房建设标准的印象。

    (二)项目前期手续办理不及时，导致后续相关工作进展缓慢

    为保证定向安置住房项目能按期回迁，部分项目建设单位手续不齐全，先行开工。开工以后，工期压力减小，不再积极补办手续。由于定向安置住房建设手续不全，无法办理初始登记，导致回迁居民无法及时办理房屋所有权证书，引起拆迁家庭的不满。

    (三) 工程质量和进度、物业服务和回迁居民经济承受力在一定程度上存在矛盾

    在招投标的过程中，建设单位为了拆迁群众按时回迁，会尽可能的要求缩短工期。大多数施工企业为了能够中标，基本上都会同意建设单位对工期及质量的要求，但工程质量对工期长短是有客观要求的，任意压缩合理工期，打破客观规律必然会引起工程质量的下降。比如个别小区外墙砖脱落、室外回填土下沉都跟赶工期、冻土回填有关系。

    因定向安置住房的特殊性，被拆迁农民对物业管理的观念还没有彻底转变，许多回迁居民的收入较低，如何解决五年免物业费后收费问题，是当务之急。目前相当一部分定向安置住房小区绿化是以草坪为主，没有达到立体型绿化标准，这给物业公司后期养护也增加了成本。物业公司的经营和回迁居民对服务的要求及经济承受力存在着一定的矛盾。

    (四)监管力量不足

    我区正处于大发展时期，全区建设工程点多面广，建设面积超过上世纪九十年代10倍以上。目前定向安置住房工程施工面积就已经达到全区施工总面积的33%，今年全年可能要达到50%。但由于机构编制等原因，监督人员工作量连续翻倍，对全区大量建设工程的质量检查频次相应减少。与此同时，北京市监理工程师人员数量相对于超大的建设面积严重短缺，监理的培训、考核跟不上形势发展，存在部分监理人员资质不能满足工程需求的现象，在一定程度上没有按照高标准监理。

    四、下一步工作重点

    为了能够实实在在地把定向安置住房建设成为质量过硬、配套齐全、功能完善、安全舒适的城市文明新社区，我们还要做好以下工作：

    （一）进一步统一思想，提高认识，抓紧抓实

    定向安置住房建设是推进拆迁工作的基础和保障，只要一个项目没有安置好，就势必影响更多的拆迁项目，势必影响我区快速发展的大好形势。如果因为后续的定向安置房建设引发群体性上访事件或影响了拆迁大局，更是给大兴抹了黑。拆迁居民为大兴的发展作出了牺牲，我们就必须把定向安置住房建设好、分配好、管理好，怎么抓都不为过，怎么促也不为过。下一步我们要继续统一思想，提高认识，树立高度责任感，采取更加有力的措施，把思想和行动完全统一到区委的工作部署上来，切实抓好这个关系千家万户切身利益的大事情，为实现宜居宜业和谐新大兴做出积极贡献。

    （二）进一步提高规划标准，加大综合验收力度

    在以往回迁安置住房建设的基础上，总结编制出被业主广泛接受和好评的大众化户型设计标准、装修标准、绿化标准、配套标准等，形成样板小区、样板楼、样板间标准化模式，使回迁居民对设计一目了然。规划、设计等部门要加强配合，严格按照高标准规划、高质量建设、高效能管理的原则，进一步提高定向安置住房建设水平。加大对定向安置住房小区的综合验收力度，协调各职能部门、街道办事处、有关镇政府及供电、邮政、电信等相关部门进行检查、综合验收及交接，并出具证明材料，做到建成一个，验收一个，合格一个，满意一个。

    （三）进一步加快手续办理

    在项目落地后，一方面积极协调土地、规划、建设等相关职能部门，共同开辟定向安置住房“绿色通道”。另一方面，要求建设单位严格执行基本建设程序，力争手续不全不开工，对不及时办理相关手续的单位及责任人实行责任追究。

    （四）进一步加强项目督导，创新工作方法

    监督指导各属地镇政府、街道办事处协调开发建设单位建立施工时间表，倒排工期，依照时间表保证按时回迁。明确参建各方责任，正确处理好质量与进度的关系，建立项目进度评估机制，由评估小组在项目实施前对手续办理、建设难度等进行评估，并将评估报告报到招标投标和合同监管部门，以加强对合理工期的认定和制约。政府牵头建立定向安置住房建设项目合作团队，提高参建各方的准入门槛，全程为安置房建设保驾护航。

    （五）进一步优化物业管理运作方式

    在定向安置住房小区物业管理中，充分考虑回迁居民的服务需求和经济承受能力，做到将两者有机结合。制定定向安置住房小区物业管理细则，形成由建设方、街道办事处、居委会等代表参加的拆、建、管一体化管理模式，以政府主导的物业公司为主，提前运作，妥善解决五年以后的物业费收缴问题。同时，要求物业公司切实提高服务质量和水平，真正做到物业服务项目收支情况报告的公示、公开，让回迁居民了解所享受的服务和所支出的成本，彻底转变观念，由被动缴费变为主动缴费。

    （六）进一步加快监督队伍建设，落实监理责任

    加大培训力度，提高监督队伍整体素质、业务水平、责任意识，同时完善监督执法设备设施，优化监督执法环境。加强监督力量，聘请土建、电气、暖卫、建材等专业的专家，作为监督协管，定期对建设工程质量和安全管理进行抽查。引入社会监督机制，建立各属地镇质量安全监管机构，配合质量监管部门及监理单位做好质量安全监督工作。加大执法力度，严厉打击监理不到位的行为。重点对监理单位、管理人员的资格进行检查，督促监理单位提高责任意识和质量监督能力，保证定向安置住房工程建设目标的全面实现。

    主任、各位副主任、各位委员，通过相关部门的积极探索和共同努力，我区的定向安置住房建设取得了阶段性成果，有些方面已经走在了全市的前列，我们对于定向安置住房的安置、质量、管理、服务还是充满信心的。在今后的工作中，我们将继续严格管理、优化服务、不断创新，将定向安置房建设工作推上一个新的台阶！